Cepo cambiario y el precio de las propiedades usadas en Buenos Aires

Por EDUARDO ELÍAS 22 Agosto 2012

Cepo cambiario y el precio de las propiedades usadas en Buenos Aires

Las restricciones a la compra de dólares impuestas por el gobierno están teniendo un impacto directo sobre el mercado inmobiliario -nos referimos en particular al de inmuebles usados- que acusa una fuerte caída en el volumen de operaciones debido al alto grado de incertidumbre respecto de lo sostenible en el tiempo de las medidas, los anuncios informales de pesificación de los contratos y la natural actitud de los inversores y los actores importantes del mercado, que esperan una caída formidable de precios.

Sin embargo, frente a este escenario, los precios se mantienen sostenidos. La negociación se ha convertido en una cuestión central para el cierre de operaciones y las quitas se mantienen en los porcentajes promedio que se rebajaban hasta antes de la entrada en vigencia de las nuevas regulaciones. Como alternativa, los vendedores están optando por retirar los inmuebles de la venta para ofrecerlos en alquiler, aún cuando el índice de renta anual neta se posiciona en los ratios más bajos de los últimos 30 años.

Algunos trazan un paralelismo con lo ocurrido en 2002 cuando los precios de los inmuebles se derrumbaron de manera estrepitosa. Pero en aquel momento se trataba de un escenario político económico completamente diferente al actual. Tampoco se trata de la burbuja inmobiliaria anabolizada por los créditos hipotecarios que acabó devastando la economía de la eurozona. En el contexto actual, aún si el mercado se transparentara y el dólar fuera liberado y se posicionara en el orden de los 6 pesos, entendemos que los precios no bajarían más de un 10 %. Por supuesto que existirán las “oportunidades”, o sea casos puntuales en los que, por necesidades urgentes y personalísimas, los propietarios decidan bajar drásticamente el precio para vender. Pero la cultura argentina y la realidad irrefutable de que los inmuebles constituyen un refugio inviolable para los ahorros con resguardo de valor, hacen que encontremos una respuesta al por qué no caen los precios en un mercado fuertemente afectado por causas ajenas al normal juego de la oferta y la demanda.

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Lo que si están generando estas erráticas medidas es un marco de inseguridad tan grande que incluso cambiando el modo de instrumentar las operaciones inmobiliarias, especialmente las compraventas. La tendencia es ya no firmar boleto de compraventa por temor a que alguna adicional medida del gobierno pueda dejar muy comprometida a cualquiera de las partes durante el período de tiempo que transcurra entre el boleto y la escritura. Ni siquiera se firman reservas conformadas que podrían ser interpretadas como un boleto. La operación se pacta dentro de un acuerdo marco entre las partes y se va directamente hacia la escritura traslativa de dominio. Es decir, hoy los principales valores en las operaciones son la palabra y la confianza en que se cumplirá con lo pactado. De esta manera, en el peor de los casos, no se concretará la operación pero nadie terminará perdiendo o endeudado.

En síntesis: entendemos que los precios en dólares de las propiedades del segmento medio-alto del mercado no caerán significativamente en los próximos meses, ya que sostener el valor en dólares en un marco de incertidumbre funciona como un seguro y refugio de valor para una gran mayoría de propietarios e inversores, que unicamente en casos muy particulares estarán dispuestos a perder una porción importante del valor histórico de sus bienes.
 

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