Lo que tenés que saber para alquilar una casa de verano en Zona Norte
01/09/2021Te contamos cómo está el mercado de alquileres de verano y te damos tips para que alquiles bien y no tengas ningún problema.
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Durante 2020 los alquileres de verano fueron noticia ya que la larguísima cuarentena por la pandemia de covid-19 y la explosiva necesidad de espacios verdes de miles de familias produjeron un aumento muy importante de la demanda de casas en alquiler temporario en la zona norte de Buenos Aires. En paralelo, la cantidad de casas cayó debido a que muchos propietarios no quisieron ofrecerlas en alquiler por temor a quedarse sin un lugar donde pasar la cuarentena y el verano.
Eso llevó a que los precios subieran en una primera etapa, y se retrajeran cuando se flexibilizaron las restricciones de movilidad y se abrieron las fronteras.
¿Cómo están comparativamente los precios de los alquileres de verano?
Hoy se está pidiendo el mismo nivel de precios en dólares que al final de 2020, que resultan superiores a los de la temporada de 2018 y 2019 pero bastante similares a los de las temporadas de 2015 a 2017.
¿Cómo está el mercado?
Tanto la oferta como la demanda de casas es similar a la que siempre existe para esta época, con la excepción del año 2020, en la que comenzó, por los motivos ya comentados, algunos meses antes.
Rangos de precio
Tomando el mes de enero como referencia, el rango promedio de un alquiler mensual es:
• Casa estándar bien presentada en barrio cerrado: entre U$S 3.000 y U$S 5.500
• Casa de alto estándar o con salida al río o laguna en los mejores barrios privados: desde U$S 5.000.
¿Cómo son los contratos de alquiler de verano?
La ley que regula los contratos de alquiler temporario establece un plazo máximo de 3 meses y no es renovable:
• Los contratos se hacen por el plazo acordado y se pagan habitualmente en su totalidad por anticipado el día de la firma, aún si esto sucede algunos meses antes de ingresar a la propiedad.
• En general el precio no incluye los gastos de servicios y mantenimiento aunque se detalla en el contrato quién se hace cargo.
• No es habitual tener un garante.
• Con respecto a la garantía, lo abordamos en los "tips", más abajo.
¿Que es lo más importante para la mayoría de los inquilinos?
Actualmente los inquilinos priorizan que la casa cuente con:
• Buen acceso en auto, que no sea alejado de la Panamericana, con camino asfaltado y relativamente seguro.
• Jardín y pileta (en muchos casos que sea cercada es condición).
• Aire acondicionado en los principales ambientes.
• Buena conexión a internet.
• Seguridad las 24 hs.
¿Qué tipo de familias y personas alquilan estas casas?
Hay perfiles y situaciones familiares bastante diversas, entre las que encontramos:
• Familias medianas a grandes con hijos.
• Parejas con niños pequeños o recién nacidos.
• Gente mayor que suele alquilar casas grandes para alojar a sus hijos con nietos.
• Familias en las que algún integrante debe continuar yendo a trabajar a Capital Federal y quiere que mientras tanto sus hijos disfruten de una casa con pileta en un entorno con seguridad.
• Familias que empiezan las vacaciones en Buenos Aires alquilando casa por un mes y más avanzado el verano viajan de vacaciones a la costa argentina o al exterior.
• Argentinos que viven en el exterior y alquilan para pasar las fiestas con su familias en nuestro país.
¿Quiénes ofertan sus casas en alquiler?
La mayoría de los propietarios que ofrecen sus casas en alquiler residen de forma permanente en el lugar:
• Durante el lapso que tienen su casa alquilada se toman vacaciones u optan por ir a la casa de sus padres o suegros y así generarse un ahorro para mejorar la casa o solventarse otras vacaciones más adelante con el ingreso generado por el alquiler.
• También hay una minoría de propietarios de casas de fin de semana que eligen alquilarla por un mes o toda la temporada y así pagarse un veraneo en otro lugar o solventar los gastos de mantenimiento del resto del año.
Zonas principales
Nordelta
Corredor Bancalari con los barrios Laguna del Sol, Santa Bárbara, El Encuentro y Talar del lago, entre otros.
Rincón de Milberg y sus barrios que se ubican cerca de CABA.
Villanueva y sus barrios.
Nuevo Escobar con sus barrios El Cantón, San Matías y Puertos.
Pilar con sus distintas subzonas y los barrios Ayres de Pilar, Los Lagartos, Highland Park, Las Liebres, Martindale, Los Lagartos, Pilar del Lago y Tortugas Country Club, entre otros.
Polvorines: ubicada convenientemente a la altura del km 30 de Panamericana, aquí se encuentran los barrios San Carlos, San Jorge Village y Olivos Golf.
Tips para inquilinos
Buscá respaldo profesional
Trabajá con un broker de experiencia que seleccione bien las propiedades que oferta para asegurarte una casa bien mantenida y sin problemas, y que si hubiera algún imprevisto garantice el contacto con el propietario durante el período de alquiler. Podés ver nuestro listado de casas aquí.
Comenzá a buscar temprano
Cuanto antes empieces con la búsqueda de alquileres temporarios, mejores casas y precios vas a conseguir (por lo general en agosto y septiembre). Después, al aumentar la demanda, los precios suben, y solo al final, cuando ya está por empezar la temporada, las casas que no se alquilaron pueden llegar a bajar (pero en general no serán las mejores casas).
Cómo conseguir mejores precios
Las casas ubicadas ubicadas en zonas más alejadas de las vías de acceso principales suelen tener valores inferiores a las que están más cerca de una salida hacia Buenos Aires, lo que reporta un beneficio extra: no solo mejores precios de alquiler, sino la posibilidad de firmar un contrato de locación por casas más amplias y con más terreno. Esto además no implica viajes más largos a Buenos Aires porque quienes alquilan en barrios cerrados de Zona Norte suelen pasar más tiempo en la casa que los propietarios y por lo tanto no se suman al tránsito vehicular, además de que en verano el volumen de autos en los ramales de Panamericana es mucho menor.
Calidad de accesos
Si algunos los integrantes de la familia que alquila continuará trabajando en la Ciudad de Buenos Aires resulta importante que analices la cercanía y la calidad de acceso al barrio.
Atractivos del barrio
Vale la pena que averigues qué servicios y actividades ofrecen los barrios tanto para mayores como para los menores (colonia de vacaciones, talleres, etc).
Uso de instalaciones comunes
En todos los barrios cerrados de Zona Norte podés usar las instalaciones comunes, la colonia de vacaciones y las canchas. Pero en ciertos casos pueden pedir asociarse en forma temporaria con un arancel aparte, por lo que es conveniente averiguar antes de firmar el contrato para no llevarte sorpresas. En otros se paga solo por las actividades que realice un individuo o el grupo familiar.
Charters
Preguntá si existen servicios de charter cercanos porque son una excelente solución si viajarás a Buenos Aires frecuentemente.
Internet
Si vas a trabajar desde la casa asegurate de que exista una buena y estable conexión a internet. En algunas zonas hay proveedores locales de internet por lo que es conveniente confirmar la calidad del servicio.
Orientación oeste
Es la orientación más calurosa en los meses de verano puesto que la casa recibe sol ininterrumpido hasta que se oculta. Si vas a alquilar una casa al oeste y sufrís el calor es bueno asegurarte de que la casa pueda mantenerse fresca o tenga aire acondicionado.
Requisitos de ingreso
Prácticamente todos los barrios cerrados requieren que el aspirante a alquilar presente un certificado de antecedentes penales y algunos, además, solicitan una entrevista personal.
Mascotas
Tenés que especificar si llevarás alguna mascota a la casa por alquilar. Son excepcionales los casos donde el propietario no lo permite.
Fumadores
Los propietarios en ocasiones pueden impedir que los inquilinos fumen en la casa y así queda establecido en el contrato de locación.
Depósito en garantía
Se deja un depósito en garantía que se le entrega al propietario al momento de ingresar a la casa, que es el equivalente al 30% del valor del contrato. Este dinero se devuelve a los 30 días aproximados de la finalización del contrato, o una vez que hayan llegado las facturas de los servicios que hay que descontar al inquilino, siempre que no haya desperfectos ni roturas en la casa.
Gastos asociados
Los gastos que siempre están incluidos en el monto del alquiler son de ARBA y expensas extraordinarias. Las expensas ordinarias, jardinero y piletero se pagan de acuerdo a la modalidad de contratación que se haya arreglado con el propietario. Los servicios como teléfono, internet, cable, luz y gas son siempre a cargo del inquilino. También puede darse que el barrio determine el cobro de doble expensa para el alquiler de temporada (en estos casos se negocia entre las partes y se suele hacer cargo de una expensa cada uno).
Verificar antes de tomar posesión
Al ingresar a la casa te recomendamos que verifiques el funcionamiento de los electrodomésticos y equipos de aire acondicionado, que los mosquiteros estén en buen estado y que la pileta tenga su filtro en funcionamiento. Además, es prudente saber directamente por el propietario a quién se puede recurrir en caso de algún problema con la casa y conocer alguna restricción o particularidad que surja del reglamento del barrio.
Visitas y húespedes
El régimen de visitas surge del reglamento de cada barrio y no suele presentar ningún inconveniente. En algunos barrios el barrio no otorga tarjeta de acceso directo al inquilino y tenés que acceder por la barrera de visitas.
Atención a las normas internas
Cumplí las normas de la urbanización y hacelas cumplir a tus invitados para evitar recibir multas (que serán imputadas a quien alquila la casa) por exceso de velocidad, por estacionamiento no permitido, por dejar (o no dejar) las ruedas arriba del pasto), etc.
Personal de servicio
Es recomendable continuar con el personal de servicio que trabaja habitualmente en la casa.
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