Compraventa simultánea

Por EDUARDO ELÍAS 22 Marzo 2018

Compraventa simultánea

La familia A quiere vender su departamento en Barrio Norte y comprar una casa en la Zona Norte del Gran Buenos Aires. Pero precisa que ambas operaciones se den a la vez.

Algo similar le sucede a la familia B, que busca a un comprador de su departamento en Palermo para poder comprarse otro en Barrio Norte.

En estos casos la solución puede ser una compraventa simultánea.

¿Qué es la compraventa simultánea?

Las operaciones de compraventa simultánea son prácticas muy conocidas por las inmobiliarias y que las ponen en el centro de la escena.

La razón central de este tipo de operaciones se da cuando las partes -tanto vendedor como comprador- disponen de un único inmueble, el cual es, además, el asiento de la vivienda familiar que poseen, respectivamente.

Dicho en otros términos, la compraventa simultánea de propiedades se da cuando el vendedor debe y necesita disponer de otro inmueble para comprar, o cuando el comprador debe y necesita vender su casa o departamento para alcanzar el precio de lo que está por comprar.

En la Ciudad de Buenos Aires y en el Gran Buenos Aires Norte, si bien la compraventa simultánea de propiedades constituye entre el 5% y el 8% del total de las operaciones concretadas, es una realidad del mercado para la que tienen que estar siempre listas y atentas las inmobiliarias, dado que les suele exigir una mayor coordinación y una prueba de su expertise.

Pros y contras de la compraventa simultánea

La ventaja que ofrece la compraventa simultánea como modalidad de operación inmobiliaria es el poder asegurarse de no quedar descalzado por haber vendido sin disponer del reemplazo, o por querer comprar sin disponer de todo el precio.

Como contrapartida, el riesgo de este tipo de operaciones inmobiliarias radica en la posibilidad de que una de las dos operaciones se frustre, con lo que puede generarse un conflicto difícil de resolver entre las partes. Por lo demás, las operaciones de compraventa simultánea de propiedades son similares a una operación convencional, aunque requieren que las inmobiliarias estén a la altura de las circunstancias.

El rol central del broker inmobiliario en estas operaciones

La acción del broker es fundamental en la coordinación del proceso de compraventa simultánea. La comunicación entre ambas partes a través de la inmobiliaria es esencial para evitar malos entendidos que puedan derivar en un conflicto entre las partes que, además, puedan involucrar al broker.

El broker, además, debe desarrollar la negociación teniendo en cuenta las características intrínsecas de cada operación y los tiempos que cada una de ellas involucra. Se trata de un trabajo a medida.

Si ambas operaciones son de contado, con boleto y escritura, la coordinación será bastante sencilla. Pero si el vendedor vende con un préstamo hipotecario para comprar algo de contado, la coordinación se podrá complicar, porque los tiempos son sensiblemente diferentes en cada caso. En estas situaciones, nuevamente, el rol de la inmobiliaria es central.

Para una compraventa simultánea donde no haya crédito bancario de por medio, los tiempos de la operación serán de 30 a 45 días, aproximadamente. Para aquellas con préstamo hipotecario, los tiempos serán de hasta 120 días, en promedio.

Sobre la base de estas variables temporales, también el broker deberá coordinar los plazos con el vendedor de lo que comprará a un tercero, gestión que podrá complicarse si esa última propiedad corresponde a la cartera de otra inmobiliaria.

Asimismo, el broker deberá asegurarse de que el estado jurídico de ambos inmuebles sea compatible en términos de lo que demandarán en cuanto a tiempo para llegar a la escritura. Un ejemplo: si vendemos una propiedad supeditada a un préstamo para comprar otra en trámite de sucesión, los tiempos serán medianamente compatibles, pero sujetos a diferentes variables que podrán poner en riesgo la concreción de la operación si ésta no se maneja correctamente desde un principio.

¿Cuándo no conviene una compraventa simultánea?

En ocasiones los vendedores no quieren quedar sujetos a una condición que no pueden controlar (por ejemplo, a que su comprador deba primero vender su propiedad).

Para determinar la conveniencia o no de una compraventa simultánea, es útil acudir a la asesoría de un broker inmobiliario con experiencia y trayectoria probados. Éste podrá orientar a los vendedores y compradores, para que realicen la operación más satisfactoria.

Si estás interesado en comprar o vender tu propiedad en la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires Norte, y si además querés saber más de operaciones de compraventa simultánea, te aconsejamos que ingreses a la home de nuestra web. Allí podés consultarnos, a través de la solapa de Contacto.

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