10 preguntas frecuentes antes de una compraventa inmobiliaria

Por IZRASTZOFF 11 Octubre 2016

10 preguntas frecuentes antes de una compraventa inmobiliaria

Una operación inmobiliaria, y sobre todo la compra de la propia casa, es uno de los momentos financieros más importantes en la vida de muchas personas. Es una transacción que debe estar correctamente ejecutada y documentada, y por eso es crucial la participación de los profesionales especializados en sus distintas etapas. Al decidirse por un inmueble, el comprador interesado acuerda con el operador inmobiliario el pago de una “reserva”, es decir, se asegura que el vendedor cierre el proceso de oferta de la propiedad y continúe el proceso de venta con el posible comprador.

1. ¿Qué derechos y obligaciones asumo en una reserva?
La reserva que está formalmente aceptada y conformada por las partes genera los derechos y obligaciones propios de un contrato privado hasta la firma del boleto de compraventa ó de la escritura traslativa de dominio, lo que ocurra primero.

2. ¿Cuáles son las consecuencias si decido cancelar una reserva?
Al cancelar una reserva y oferta de compra ya aceptada por la parte vendedora, la parte que desista de concretar la compraventa debe indemnizar a la parte cumplidora. Si desiste el comprador, la suma entregada en concepto de garantía de oferta y reserva del inmueble constituirá la indemnización para la parte vendedora. Si desiste el vendedor, debe reintegrar al comprador la suma recibida como garantía de oferta y reserva del inmueble con más una suma idéntica en concepto de indemnización por su incumplimiento.

3. ¿Qué debe indicarse en una reserva?
El documento de reserva debe expresar en forma clara y detallada todas las condiciones propuestas por el comprador para realizar la compraventa: Datos personales, domicilio, precio ofertado, forma y plazos de pago y escribano designado. El documento debe contener un marco legal general que prevea plazo establecido para la aceptación de la oferta, penalidades prevista para el caso de incumplimientos, cómo se abonarán los gastos de la compraventa y comisión inmobiliaria.

4. ¿Cuándo deberán pagarse los honorarios de inmobiliarios?
Los honorarios deben saldarse, en el caso de una Compraventa, al firmarse el Boleto. Cuando se trata de un alquiler los honorarios se pagan en el momento de firma del Contrato de Locación.

5. ¿Cómo sé que la propiedad que voy a comprar tiene los “papeles en orden”?
Antes de realizar la firma de la escritura, el escribano solicita Informes de dominio e Inhibición, donde se constata la situación legal de la propiedad, y se informa sobre alguna posible restricción al dominio del inmueble o sobre sus propietarios titulares

6. ¿Qué es un informe de dominio e inhibición?
El informe de dominio provee información sobre la titularidad del dominio, las escrituras antecedentes, la existencia de hipotecas, embargos, interdicciones o cualquier otro tipo de restricción. El informe de inhibición informa si los titulares del dominio se encuentran inhibidos para disponer libremente de sus bienes.

7. ¿Qué es un título perfecto?
Básicamente el estado de títulos perfectos implica la inexistencia de derechos de terceros que disminuyan el valor jurídico o comercial del inmueble. En términos generales, el dominio del inmueble debe estar libre de gravámenes, embargos y cualquier otro tipo de restricción.

8. ¿Qué sucede cuándo una propiedad está embargada?
Cuando un inmueble registra un embargo no será posible concretar una compraventa hasta que la medida sea levantada por orden del juzgado interviniente o caduque la inscripción del embargo, siempre que no sea renovada por el juez.

9. ¿Qué es el COTI?
Es un certificado que exige la AFIP, desde marzo de 2008, mediante el cual se informa a dicho organismo el precio de venta en que se oferta públicamente un inmueble cuyo monto supera los $ 1.500.000. Es condición excluyente contar con dicho certificado para poder escriturar. Es importante señalar que el precio denunciado no es vinculante con el precio por el que finalmente se concrete la operación y puede ser modificado tantas veces como se modifique el precio de venta.

10. La escritura
Una vez realizados todos los trámites previos, se procede a la firma de la escritura. Participan el comprador, el vendedor y el escribano, quien lee a los presentes la escritura completa. En ese momento el escribano, como sujeto de retención por parte del Estado, retiene el dinero necesario para el pago de impuestos y tasas correspondientes. En la escritura el comprador tiene la obligación de pagar el precio justo acordado, y el vendedor debe entregar la posesión y firmar la escritura.

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