Invertir con prestamos hipotecarios en Florida

Por IURI IZRASTZOFF 22 Marzo 2013

Invertir con prestamos hipotecarios en Florida

Hoy que el Estado de Florida -y especialmente Miami y sus localidades cercanas (Hollywood, Boyton Beach, Sunny Isles, Fort Lauderdale)- son un imán para el inversionista extranjero, cobra gran importancia un punto casi desconocido en la vida de cualquier argentino de la última década: el préstamo hipotecario.

Con el objetivo de desarrollar este punto clave para realizar inversiones en el exterior fue que propusimos a Daniel Trisi de Best Beach Lending, de Miami Beach, un broker especialista en créditos hipotecarios, que respondiera a preguntas que todo inversor que esté pensando comprar en Florida debería hacerse.

Daniel Trisi, hoy radicado en Buenos Aires, vivió 22 años en Los Ángeles donde se dedicó a los préstamos hipotecarios, enfocados especialmente en clientes latinoamericanos. Actualmente está colaborando con Izrastzoff en la asesoría de nuestros inversores.

Tras la crisis financiera e hipotecaria de 2008: ¿Qué escenario presenta el mercado de créditos hipotecarios disponible para inversores extranjeros en el Estado de Florida?

Tras la crisis financiera del 2008 hubo una baja muy significativa en los precios del mercado inmobiliario que impactó en cada rincón de Estados Unidos. Después de tocar su piso en 2009, en estos últimos 2 años es evidente la recuperación de la actividad del sector en todos los estados, y muy especialmente en los estados de Florida, California y Nueva York.

¿Porqué en ésos estados es más rápida la recuperación? Por las importantes inversiones que están haciendo compradores europeos y sudamericanos en Florida, y  asiáticos y mejicanos en California.

Las entidades financieras al observar este cambio del perfil del comprador comenzaron a ofrecer más opciones de créditos hipotecarios para compradores extranjeros. Los europeos fueron los primeros en beneficiarse con los préstamos hipotecarios. Hoy son los brasileños y los venezolanos quienes más los solicitan para realizar sus inversiones inmobiliarias.

Los argentinos también estamos encaminados en ese sentido, aunque nos cuesta un poco más incorporar la práctica porque en nuestro país prácticamente no existen los préstamos hipotecarios y no es de uso común comprar una propiedad hipotecándola. Pero al tomar cuenta de los grandes beneficios económicos y financieros que conlleva invertir en los Estados Unidos con un préstamo hipotecario y una baja tasa de interés, hoy existe una gran cantidad de argentinos -sea para comprar un departamento de US$ 250.000 o una residencia de US$ 2.000.000- que lo hacen con un préstamo hipotecario. 

¿Para qué tipo de proyectos puede conseguir financiamiento a largo plazo un inversor argentino en Florida?

Un proyecto puede ser desde un local comercial a un edificio de departamentos, y por lo general para todos los proyectos existe financiamiento y distintos tipos de préstamos hipotecarios. Si nos referimos a emprendimientos en construcción la opción de financiamiento existe una vez que el edificio está terminado, se le entrega la posesión al comprador y es posible escriturar.

En este caso, dado que durante la construcción el comprador irá adelantando pagos realizados con propios fondos, al llegar la etapa de entrega de la unidad le quedará un saldo, y ése es el monto que puede ser totalmente financiado con un préstamo hipotecario. Este monto en muchos casos puede ascender hasta el 50% del valor de la propiedad.

En los casos de compra de propiedades ya terminadas, nuevas o usadas, el comprador pagará un porcentaje en efectivo del valor de la compra (habitualmente un 50%) y el resto puede ser financiado con un préstamo hipotecario. Otra opción muy interesante para los inversionistas que ya compraron una propiedad en efectivo es hacer un préstamo hipotecario “cash-out”, cuya traducción literal seria “sacarle efectivo a una propiedad”. El monto del préstamo es por lo general un 50% del valor actual de la propiedad que se hipoteca.

Se le entrega al inversionista el monto del préstamo hipotecario para que disponga de ese capital en la forma que lo crea conveniente, por ejemplo para invertir en un nuevo emprendimiento inmobiliario. 

¿Qué requisitos personales son indispensables para calificar como tomador de un crédito hipotecario?

Cuanta más información de la situación económica y la solvencia financiera se pueda demostrar del solicitante a la entidad financiera mejores van a ser la condiciones del préstamo.

Los créditos hipotecarios que ofrecen las tasas de interés más baja y los menores costos son los “Full Documented Mortgage Loan”, cuya traducción es “Préstamo Hipotecario Totalmente Documentado”, y como lo dice su nomenclatura, es un requisito indispensable documentar ingresos y fondos propios del solicitante.

Los requisitos a cumplir son:

Demostración de ingresos

Quienes  trabajan por su cuenta deben requerir una carta a su Contador manifestando los ingresos percibidos de los dos años anteriores y el acumulado del año en curso, años en la misma actividad y su cargo. Quienes están en relación de dependencia necesitarán una carta de Recursos Humanos o del empleador reflejando los ingresos de los dos años anteriores y el acumulado del año en curso, fecha de inicio de la relación laboral y posición.

Es necesario mostrar evidencia de que existe la compañía del solicitante si trabaja por su cuenta, o del empleador del solicitante si esta en relación de dependencia, mediante una página web u otra documentación que sirva para tal propósito.

Demostración de Fondos Propios

Se deberá presentar un resumen de los últimos tres meses de las cuentas bancarias del solicitante, que deberán acreditar depósitos por el monto que se utilizará en efectivo para la inversión, los gastos de escrituración y entre 6 y 12 meses del pago mensual de las cuotas del crédito hipotecario (a modo de “reservas”). La cantidad de meses de reserva dependerá de la entidad financiera que otorgue el préstamo. Después de haberse escriturado la propiedad el solicitante podrá hacer uso de ésas reservas.

Las cuentas bancarias pueden estar en la Argentina o en el exterior, pero todos los fondos tienen que estar depositados o transferidos a una cuenta en EE.UU. antes de la escrituración.

Cartas de Referencias Bancarias y Comerciales

La carta de referencia bancaria debe indicar el número de cuenta, balance actual y tiempo que la cuenta lleva abierta y firmada por una autoridad del banco. La carta de referencia comercial puede ser emitida por un proveedor que manifieste una relación comercial con el solicitante, su antigüedad e historial de pagos.

Finalmente, para los inversionistas que no puedan o no quieran documentar sus Ingresos y Fondos Propios, hay muchas otras opciones de financiamiento disponibles. En esos casos, al no disponer la entidad financiera de mayor información del solicitante, lo más importante será la propiedad que se está hipotecando, que determinará las condiciones del préstamo, incluyendo tasa de interés y costos. 

¿Cuáles son los plazos y tasas que se están ofreciendo?

El pago mensual del préstamo se calcula a 30 años para que el pago sea lo más bajo posible, pero siempre está la posibilidad de pagarlo en muchos menos años, de las siguientes formas: 

Incrementar el Pago Mensual

Adicionar un monto al pago mensual que se calculó a 30 años. El adicional va directamente a bajar el capital del préstamo porque para el cálculo de amortización se usa el sistema francés. Cuanto más alto es el adicional mensual más rápido se termina de pagar el préstamo porque se acortan los años del mismo.

Vale aclarar que el adicional mensual es siempre opcional y la decisión de hacerlo depende del individuo y no de la entidad financiera.

Aportes Adicionales dirigidos a Reducir la Deuda

Se pueden hacer pagos adicionales para bajar la deuda, independientemente del pago mensual. Estos pagos son por lo general de montos más elevados, que no se hacen todos los meses. Estos pagos por supuesto son opcionales, y se pueden hacer por el monto y con la periodicidad que se desea: cuanto más rápido se baja la deuda, mas rápido se reducen la cantidad de años del préstamo. 

Por ejemplo, si todos los años en un préstamo a 30 años se hace un pago anual adicional para bajar la deuda por el valor de un pago mensual, es decir que en lugar de hacer 12 pagos al anuales se hacen 13 pago, este préstamo que inicialmente era a 30 años se termina pagando en ¡21 años!.

Las tasas de interés que actualmente se están ofreciendo para “Préstamo Hipotecario Totalmente Documentado” comienzan en el 4% anual, aunque hay muchos factores que determinan la tasa de interés: la fluctuación normal de los intereses hipotecarios en EE.UU., el monto del préstamo, el tipo de propiedad, etc.

Las tasas de interés de “Préstamo Hipotecario sin Documentación de Ingresos y Fondos Propios (Hard Money Loans)” son más elevadas. Por lo general son líneas de crédito que facilitan compañías financieras o fondos de inversión, dirigidas a personas que no pueden o quieren documentar sus ingresos. Sus tasas de interés actualmente oscilan entre el 10% y 12% anual, y suelen ser por períodos de hasta 3 o 4 años.

¿Qué porcentajes de la inversión se está financiando?

Del valor de la compra de la inversión se puede financiar desde el 50% hasta un 60%, dependiendo de la entidad financiera y las reservas -fondos que quedan en las cuentas bancarias del solicitante después de haberse hecha la escrituración del inmueble- que tenga el solicitante. Recordemos que las reservas son los fondos que quedan en las cuentas bancarias del solicitante después de haberse hecha la escrituración del inmueble.

¿Cuál es el formato jurídico recomendado para invertir en EE.UU?

Es una pregunta para un CPA, Certified Public Accountant, un contador público certificado en EE.UU. Como intento de respuesta, a continuación transcribimos una parte de un artículo escrito por un prestigioso estudio contable del Sur de Florida que comenta sobre esta pregunta clave de todo inversionista extranjero: ¿Cuál es la estructura óptima para la adquisición?

La respuesta es casi siempre la misma: depende. La estructura depende de los hechos y circunstancias únicas del extranjero, puesto que cada inversionista extranjero tiene necesidades, objetivos y  horizontes cronológicos distintos.

Por ejemplo, una persona joven podría estar más preocupada por disminuir su impuesto a la renta, antes que los impuestos de sucesión relacionados con la compra. Una persona mayor podría estar pensando en aspectos relativos al impuesto de sucesión y en formas eficientes de traspasar la propiedad a sus seres queridos. En consecuencia, no es posible recomendar una estructura óptima sin entrevistar al extranjero y considerar todos los hechos y circunstancias específicos”.

¿La financiación es bancaria o de otro tipo?

Tenemos que introducir un nuevo término de uso corriente en todos los sectores involucrados en la actividad de préstamos hipotecarios, y es la palabra “Lender”, cuya traducción literal es Prestamista, pero que como no tiene la mejor connotación en nuestro idioma, reemplazaremos por "financista".

Se denomina “Lender” a toda entidad financiera que presta dinero a través de hipotecas de propiedad, por lo tanto puede ser un banco con cientos de sucursales de atención al público, un banco que se dedica a hacer préstamos hipotecarios sin atención al público, un banco o financiera formada por grupos de inversores que juntaron sus capitales para hacer préstamos hipotecarios, y hasta inversores particulares que hacen sus propios préstamos hipotecarios. 

¿Qué es la Pre-Calificación de un Préstamo Hipotecario? 

Es lo que siempre le recomendamos que haga, quien pueda interesarle solicitar un préstamo hipotecario.Si el interés es comprar una propiedad, en la Pre-Calificación se analizan la fuente de ingresos, y los fondos que se utilizaran en la compra para determinar la forma más apropiada de documentar los mismos, y se analizaran otra documentación general que se debe incluir con la aplicación de un préstamo hipotecario. 

Adicionalmente al interesado, se le presenta una estimación del pago mensual del préstamo, la tasa de interés e información detallada de las condiciones del préstamo, también algo muy importante que es darle una respuesta a todas las inquietudes y consultas que tenga el interesado relacionado con un préstamo hipotecario. Si el interés es solicitar un préstamo hipotecario Cash-Out (sacarle efectivo a una propiedad) a una propiedad que fue comprada en efectivo. 

A lo anteriormente mencionado para la Pre-Calificación de una compra, se haría un análisis del valor actual del mercado de la propiedad, para determinar el monto del préstamo que se puede solicitar, por supuesto que también se le responderá todas las preguntas que tenga el interesado. 

Todo este trabajo de Pre-Calificación y Asesoramiento es sin ningún costo y/o obligación para el interesado, este es nuestro trabajo y nuestro compromiso con su compañía, Izrastzoff Agentes Inmobiliarios, quedamos a su disposición y al servicio de sus inversionistas.

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