Un grupo de desarrolladores, analistas y brokers inmobiliarios expusieron sobre la mesa de debate diferentes opiniones acerca de la realidad que vive el real estate local y el desafio que debe enfrentar el pais para consolidarse, definitivamente, como un referente del sector a nivel mundial.
Participaron del encuentro Nestor Kreimer (Kuantica), Ricardo Fernandez (Dypsa), Dario Balan (Stamova), Marusia e Iuri Izrastzoff (Izrastzoff Bienes Raices) y Gala Ribacova (Izrastzoff Bienes Raices)

 

INVERSIONES

Nestor Kreimer: En la actualidad la normativa juridica y financiera de la Argentina resulta muy beneficiosa para la radicacion de inversiones extranjeras. Es mas facil de lo que el comun de la gente imagina. A contramano de esto, existen los antecedentes de inseguridad juridica que sigue instalada en la percepcion sobre nuestro pais. Un claro ejemplo de esta situacion es el conflicto con el campo. Sin embargo, el negocio del real estate local tiene todavia un buen recorrido por delante.

Ricardo Fernandez: Con la crisis de España y Estados Unidos se abrio una oportunidad para inversores que buscaban nuevos mercados, lo palpamos en el ultimo Salon inmobiliario de Madrid (SIMA). Buenos Aires es un mercado que cautiva a la comunidad europea.

Iuri Izrastzoff: Si bien el marco juridico es bueno, el clima juega en contra. Hay una paradoja en todo esto; la Argentina hace un marketing de “marca pais” pero despues de señales contradictorias que genera cierta distancia con los inversores.

Ricardo Fernandez: Entiendo que salir a buscar el inversor es parte de una campaña mas integral, una estrategia que no debe ser improvisada. Hay que apuntar a entender las costumbres de un inversor extranjero sin imponer nuestras costumbres. Es un desafio importante y no es facil. Por lo general se hacen acciones aisladas que demandan mucho esfuerzo.

Nestor Kreimer: Buscar inversores requiere tiempo, no solo de contactos. Aprendiendo como los extranjeros ponderan el negocio inmobiliario local, se pueden generar proyectos de mayor valor percibido. Insisto, hay que escuchar, preguntar y analizar. Despues si, salir a ofrecer los diferentes emprendimientos.

Dario Balan: Es fundamental el apoyo del Gobierno para comunicar las cosas buenas que pasan en el pais y no dejar en manos de las empresas individuales el esfuerzo de comunicar todo lo positivo. La clave es no mentir.

Nestor Kreimer: El momento abtual es unico, sobre todo por la busqueda de nuevas oportunidades en las que se encuentran los inversores internacionales de cara a la crisis de EEYY y en buena parte de Europa. Si bien en la Argentina estamos sujetos a ciertas turbulencias, sigue habiendo viento de cola y condiciones macto consistentes. Es un negocio en el que se toman decisiones de mediano plazo, con re configuraciones de mercado que se instalan e impactan en el corto plazo.

 

CONTEXTO INTERNACIONAL

Ricardo Fernandez: En España van a tardar por lo menos dos años en recuperarse de la crisis. De todos modos, son ciclos. Los españoles dicen que se trata de un fin de ciclo y hay que esperar a que empiece uno de nuevo.

Nestor Kreimer: A diferencia de España, la Argentina tiene solidas condiciones para crecer. aquí solo existe un 6% de personas que pidieron un credito para comprar su vivienda, contra el 90% que hubo en España. Igualmente, resulta innegable que los recursos con que cuenta España para recuperarse de una crisis son superiores en comparacion con el pais. Con un giro positivo en las expectativas de los actores economicos que hoy miran con mucho pesimismo, sumado a la accion del Estado con buenos reflejos para actuar con politicas activas sobre el mercado, se aceptara mas rapido que se trata de un ciclo nada mas. En dos o tres años la crisis solo sera un mal recuerdo.

Gala Ribacova: De todas maneras, a los grandes inversores no les asusta las malas noticias momentaneas de un pais. Ellos tienen un horizonte de mediano y largo plazo y analizan los numeros mas con detenimiento, que en definitiva, son los que guian la decision final de invertir.

 

MERCADO LOCAL

Nestor Kreimer: Si bien se han tocado variables en los ultimos meses, hoy se espera ver como cierra esta historia. La demanda va a seguir creciendo tanto de inversiones minoristas, como de grandes jugadores. Como se dice habitualmente, frente a las turbulencias o vientos cruzados, el ladrillo brinda un ancia segura. Hay oportunidades para desarrollar el negocio financiero respaldado con ladrillos. En este orden de ideas, el pais ofrece un potencial insolito dado que no existen muchas opciones de negocios en el mundo donde antes de analizar su factibilidad, ya se cuenta con una demanda ponderable superior a la oferta. Si las limitaciones del sistema financiero institucional no puede hacer cerrar una ecuacion sustentable para el otorgamiento de creditos para la clase media, deberia reinventarse el credito con otra materia prima: el mercado de capitales.

Ricardo Fernandez; En este camino, creo que los fondos de inversion y las AFJP pueden aportar mucho a este mercado para desarrollarlo. A pesar de la incertidumbre y la intranquilidad que parece mostrar el mercado, sigue apareciendo muy buenos proyectos ya que la demanda sigue latente.

Dario Balan: La necesidad del acceso a la financiacion no es una oportunidad particularmente nueva pero si es una asignatura pendiente. Resuelto este problema el mercado puede dar un giro sorprendente. Por otro lado, algunos proyectos nuevos se estan vendiendo con la modalidad de precio abierto lo cual es una seguridad para el desarrollador, pero implica una mayor incertidumbre para el comprador. Creo que cada vez mas los desarrolladores se van a volcar a esta metodologia.

 

ESTRATEGIAS

Ricardo Fernandez: No hay que bajar los brazos. Hay que ser constantes con el interes que tenemos todos para que esto siga creciendo. Ver los modelos individuales que van funcionando para adaptarlos a nuestra idiosincrasia, y mirar a nuestros costados, como por ejemplo Brasil.

Dario Balan: Nuestro debes es seguir empujando, no quedarnos en una ccion puntual. Uno tiene una oportunidad de hacer de embajador digno de la Argentina para que el comprador extranjero pueda trasmitirlo a sus referidos. Es un trabajo de hormiga. Se trata de eliminar la “viveza criolla”, trabajar con responsabilidad y seriedad frente al extranjero, y no cobrar diferencias de precio.

Ricardo Fernandez: Lo que necesita ver el inversor extranjero es que esto es a largo plazo, que el extranjero vea que la Argentina se sostiene en el tiempo y sigue creciendo el turismo, pais, desarrollos inmobiliarios. El efecto multiplicador es clave.

Marusia Izrastzoff: Hay que aprovechar el buen momento por el que pasa el turismo receptivo internacional. Es una actividad que atrae constantemente inversores y compradores.

Nestor Kreimer: El estado es el dueño de las politicas activas que hoy no existen con relacion al sector inmobiliario. Con algunas sencillas medidas de carácter meramente fiscal, cuyo costo para el Estado resulta facilmente neutralizable se lograrian activar procesos virtuosos de interaccion del sector publico y privado.

 

¿BURBUJA O REFUGIO?

La crisis que sufre el mercado inmobiliario internacional muestra que, mas alla de la escalada de precios que tivieron ciudades como Miami, Madrid o Barcelona, el real estate no ha perdido su autonomia. El problema con las hipotecas “subprime” esta latente y fue la causa principal de que la burbuja se desinfle un poco. Sin embargo, el escenario actual se presenta “stand by”.
En España, los desarrolladores o empresas “promotoras” generaron un altisimo volumen de cartera de propiedades, pudiendo de esta manera cotizar en la bolsa madrileña.
Sin embargo, tanto en la Argentina como en el Uruguay, no hubo una caida vertiginosa de empresas ni de valoraciones de las acciones, sino todo lo contrario. La aparente desaceleracion del mercado se esta dando mas bien por el aumento de costos en la construccion, el excasivo valor de los terrenos, la situacion internacional de un dólar en baja y la constante inflacion de la que no se vislumbran soluciones por ahora. Los valores de las propiedades no hay bajado y los nuevos desarrollos continuan su expansion. Este comportamiento se da principalmente porque los capitales para financiar las construcciones son genuinos y no recurren al redito bancario, por lo que en cierta forma carecen de la presion de los intereses.
El hecho de que los precios sean sostenidos y la tasa de amortizacion sea baja a lo largo del tiempo pone el real estate local en la verdadera condicion de refugios para los inversionistas, demostrando una vez mas que “los ladrillos son siempre ladrillos”. Vale aclarar que ambos paises aun conservan excelentes precios en relacion a otras ciudades del mundo, que tienen una infraestructura sociaeconomica y cultural similar. Esta situacion hace que aun conticuen siendo mercados atractivos para los extranjeros y tambien para los locales, que siguen buscando un refugio seguro para sus ahorros, pero que ademas les brinde cierta rentabilidad.
El tema de la burbuja puede darse mas en EEUU, Españao en algunas otras partes de Europa. De todas maneras, los precios no bajaran rotundamente.
En definitiva: el mercado inmobiliario es el resguardo mas solido que tienen los que ahorran y genera, a su vez, una renta atractiva y estable para los que deciden invertir en el Cono Sur.

 

¿QUIEN ES QUIEN?

Dario Balan: director de Starnova, desarrolladora de Live Hotel en Palermo.
Iuri y Marusia Izrastzoff: directores de Izrastzoff Bienes Raices
Nestor Kreimer: presidente de Kuantica Paradigma Shift, analisis financiero.
Gala Ribacova: directora internacional de Izrastzoff Bienes Raices
Ricardo Fernandez: director de Dypsa, desarrolladora de las Torres Reinor.